Está pensando em vender a sua propriedade?

Leia atentamente nosso guia passo a passo para vender melhor e mais rápido o seu imóvel. 

No guia você abaixo você vai saber exatamente os desafios que estão à frente e como você pode esperar que o processo se desenrole.

1. Descubra o quanto vale sua propriedade

A primeira tarefa é descobrir quanto a sua propriedade vale, e para isso, você pode solicitar a imobiliárias locais que lhe forneçam uma avaliação de mercado. Você deve lembrar que não há garantia de que sua casa irá vender pelo preço total avaliado, por isso é importante considerar as condições do mercado local, juntamente com suas expectativas.

Você pode obter diferentes avaliações de mercado, por isso é importante lembrar que o preço mais alto nem sempre é o melhor para considerar. 

Se a sua propriedade está muito mais cara que propriedades similares na região, os potenciais compradores são menos propensos a ver sua oferta e, uma vez que uma propriedade tenha ficado no mercado por muito tempo anunciada, o preço de venda final alcançado provavelmente será muito menor. 

Se você considerar o preço de sua propriedade pelo maior valor avaliado, você pode ficar muito mais tempo sem realizar a venda.

Então, escolher o preço certo com base nas condições atuais do mercado e tendo em mente sua própria situação, necessidade e o motivo da venda, é muito importante.

2. Escolha o agente imobiliário correto

Há muitos fatores a serem considerados quando você seleciona uma Imobiliária para vender sua propriedade, e você deve evitar compará-los com base apenas na taxa que eles cobram. É importante ter um agente de alta qualidade, bem informado e responsável agindo em seu nome.

Uma imobiliária assumirá uma variedade de papéis na venda de sua propriedade. Eles poderão anunciar sua propriedade em uma seleção de portais imobiliários (os melhores agentes usarão Zapimoveis, Imovelweb, Vivareal entre outros). Além disso, é provável que tenham uma base de dados de potenciais compradores, dos quais eles tenham construído um relacionamento que procuram ativamente propriedades similares a sua.

Além de anunciar e gerar potenciais compradores, uma imobiliária providenciará e realizará as visitas a sua propriedade com esses potenciais compradores. 

A maioria dos compradores quer visitar uma propriedade apropriada pelo menos 2 a 3 vezes antes de tomar uma decisão e, durante esse processo, um agente pode garantir que toda a informação certa seja compartilhada para ajudá-los com sua decisão. 

Um bom agente imobiliário, somente deve visitar sua propriedade com potenciais compradores, que estão em situação de lhe oferecer uma proposta viável, tanto no valor como na forma garantida de lhe pagar, e devem garantir que a propriedade atenda às necessidades do comprador para evitar vistas desperdiçadas. 

"É sempre melhor, a qualidade dos potenciais compradores que irão visitar sua propriedade, do que a quantidade de visitações, um bom agente imobiliário tem expertise em qualificar os potenciais compradores antes de gerar a visita."

3. Limpe, arrume e melhore sua casa

Lembre-se que a primeira impressão é a que fica, então saia na frente e trate sua propriedade através de um olho crítico, como se você fosse um potencial comprador e não se esqueça do exterior, incluindo jardins.

Muitas vezes, vale a pena iniciar aqueles trabalhos de manutenção menores, que você adiou por conta de um dia chuva antes que as visitações comecem, tornando sua propriedade mais atraente para potenciais compradores. 

Uma mão de pintura pode fazer uma grande diferença na forma como as pessoas percebem a sua propriedade e isso é especialmente verdade se você tem ambientes muito decorados ou com cores fortes, uma cor mais neutra e decoração mais discreta cria uma percepção ambientes maiores. 

Uma dica muito importante é minimizar qualquer desordem ou acumulo de móveis ou objetos, os potenciais compradores precisam poder imaginar a casa com seus pertences pessoais e móveis, e isso é mais fácil se os ambientes estiverem limpos.

Pequenas melhorias ou reparos, como uma torneira com vazamento, as portas do armário desalinhadas ou lampadas queimadas custaram muito pouco, mas podem fazer grande diferença,  entre um potencial comprador, enxergar sua propriedade como sua nova casa ou perceber que há um monte de reparos a serem executados.

4. Aguarde ofertas

Não há como saber quanto tempo ou quantas visitações levará antes de você receber uma proposta, mas é aconselhável com base nas condições de mercado reais, de quanto você aceitaria de valor mínimo na suão mão pela sua propriedade.

Uma imobiliária está legalmente obrigada a formalizar a você todas as propostas recebidas, independentemente do seu montante. Mesmo que a imobiliária julgue a proposta enviada como uma boa oferta, é sua a decisão sobre aceitá-lo ou não.

Quando um comprador potencial faz uma oferta, o agente imobiliário assumirá o papel de gerenciar as negociações e, se for necessário encorajar os compradores a aumentar suas ofertas a um preço que você esteja disposto a aceitar. Se várias ofertas forem recebidas, o agente pode lhe aconselhar com base em cada proposta, cuja oferta pode ser melhor para você. 

Lembre-se, uma vez que você recebe uma oferta, isso pode colocá-lo em uma posição mais forte para qualquer outra compra de uma nova propriedade, portanto, vale a pena considerar o que a oferta permite que você consiga, mesmo que esteja abaixo do valor que você imaginou originalmente. É aqui que um agente pode lhe ajudar a encontrar uma boa oportunidade de mercado para comprar.

5. Aceitar uma oferta

Mais cedo ou mais tarde, você deve receber uma oferta que deseja aceitar. A partir dai, você pode instruir seu agente imobiliário para passar para a próxima etapa da venda, sujeito a pesquisa e contrato. Não há nenhum motivo legal para você tirar o imóvel do mercado neste momento, mas é comum que o proponente à comprador solicite que você o faça.

6. Elaboração do compromisso de compra e venda

Após o seu aceite formal da proposta a imobiliária irá elaborar o Contrato (CCV- Compromisso de compra e venda), com base nos valores e forma de pagamento propostos, e aceitos pelo proprietário. Essa é uma etapa muito importante pois a expertise de mercado da imobiliária cuidará para que o CCV seja elaborado com clausulas que protejam e minimizem os risco de desacordos comerciais entre os compradores e vendedores. 

A imobiliária é fundamental nessa etapa do processo de elaboração do contrato (CCV), analisando que as questões dos pagamentos, sejam condicionados a pré aprovações bancárias, para o caso de financiamento por parte dos compradores, e também acompanhando o fornecimento de documentações e certidões do imóvel, exigíveis para a alienação do imóvel no caso de financiamento, ou na escrituração da venda no cartório no caso de venda 100% com recursos próprios, momento futuro que ocorre transferência de titularidade do imóvel.

Depois de elaborado o CCV a imobiliária irá lhe encaminhar a minuta, para ser lida e aprovada,  você poderá consultar um advogado de sua confiança para analisar.  Caso seu advogado ache necessário poderá fazer sugestões de inclusão ou exclusões cláusulas, para a sua proteção jurídica. 

Vale lembrar que após a sua aprovação do CCV, a mesma minuta será enviada aos compradores, para analise e aprovação dos mesmos, que poderão também encaminhar para a validação de um advogado da confiança deles, podendo também sugerir alterações. A imobiliária atua nesta etapa com sua expertise, como intermediadora do fechamento da minuta final, para que atenta as necessidades e exigências de compradores e vendedores. 

O compromisso de compra e venda é um acordo comercial entre as partes que é elaborado, sob orientação e consultoria de um especialista imobiliário e advogados.

7. Coleta de assinaturas e entrega de vias as partes 

Fechada a minuta final a imobiliária irá providenciar a assinatura do instrumento ( em 3 vias ) entre as partes, geralmente é comum colher a assinatura dos compradores em primeiro, caso haja o pagamento de sinal do contrato em cheque, poderá coletar a ordem de pagamento junto aos compradores, e é responsável legal a repassar o valor integral aos vendedores concomitante a sua parte ser assinada.

No momento que assinam-se os contratos, você se comprometeu legalmente com a venda, assim como seu comprador. Em outras palavras, você pode enfrentar ações legais se as partes voltarem em sua decisão de comprar ou vender após esse ponto. 

8. Entrega de documentos e certidões aos compradores

Após a etapa de assinatura concluída e recebimento do sinal, os vendedores deverão providenciar os documentos e certidões pactuadas no CCV aos vendedores. 

Os documentos e certidões são necessários para atestar que o imóvel e os vendedores estão livre de qualquer ônus, que possam comprometer a alienação do imóvel no caso de financiamento bancário para o pagamento de parcial do valor acordado, ou mesmo que ponha em risco de transferência de titularidade da propriedade aos novos proprietários.

É comum se vincular parte do pagamento do preço acordado no contrato mediante a entrega de toda documentação negativa de ônus. 

Os documentos e certidões podem variar dependendo do agente financeiro que irá consignar o crédito imobiliário aos compradores, e esses fazem parte de clausula especifica no CCV assinado. O prazo para o vendedor entregar as certidões e documentos também são pactuados no CCV. 

9. Uso de Financiamento ou FGTS para pagamento de parte do preço pactuado.

A maior parte dos imóveis vendidos no País tem pagamentos de parte do preço acordado por recursos advindos de financiamentos bancários, consórcios e Fundo de Garantia  (FGTS), portanto é importante saber que a liberação desses recursos aos vendedores passam por um processo, o qual é condicionado pelo agente financeiro escolhido pelos compradores.

No caso de financiamento ou consórcio o processo geralmente passa pelas seguintes etapas após a entrega das certidões:

ANALISE DE ÔNUS DOS VENDEDORES > ANALISE JURÍDICA DO IMÓVEL > VISTORIA NO IMÓVEL > ELABORAÇÃO E ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO > ESCRITURAÇÃO DO CONTRATO NO CARTÓRIO > ENTREGA DO CONTRATO AVERBADO NO AGENTE FINANCEIRO > LIBERAÇÃO DO RECURSO AO VENDEDOR.

O fluxo acima demanda um prazo médio estimado de 45 a 60 dias, mas pode mudar por diversas variáveis. 

 Recursos de FGTS passarão pelo mesmo processo abaixo

ANALISE DE ÔNUS DOS VENDEDORES > ANALISE JURÍDICA DO IMÓVEL > VISTORIA NO IMÓVEL >  ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO > BAIXA DO RECURSO AO AGENTE FINANCEIRO > ENTREGA DA AVERBAÇÃO  > LIBERAÇÃO DO RECURSO AO VENDEDOR.

Vale lembrar que caso os compradores tiverem parcelas de financiamento e FGTS a serem quitadas, o processo de liberação de ambos os recursos serão feitos no mesmo processo.

Duvidas, clique e consulte o MANUAL DO FGTS UTILIZAÇÃO NA MORADIA PRÓPRIA.

10. Entrega do imóvel aos compradores

Esta é a fase final do processo, a entrega do imóvel aos compradores somente deve ser realizada após a quitação total do preço pactuado no CCV, mas pode ser acordada entre as partes como prazo de entrega posterior a quitação. Esse pacto em geral também deve estar estabelecido no Compromisso de Compra e Venda. Entregar a propriedade antes da quitação incorre em risco ao vendedor, pois se caso algo durante o processo der errado, o vendedor pode ter problemas de ordem jurídica para retomar a propriedade ou receber a quitação.

Todos os impostos, taxas, e tributos incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade exclusiva dos VENDEDORES, até a transferência da posse, passando desta data em diante a ser de responsabilidade exclusiva dos COMPRADORES que se obriga a pagá-los nas épocas próprias, mesmo que lançados em nome de terceiros.  

Os COMPRADORES providenciarão as alterações após a entrega do imóvel, no Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal, a fim de que para o próximo exercício de contribuição os respectivos avisos de recebimento já sejam lançados em seu nome, junto à administradora do condomínio e ou associação referente a taxas condominiais ou associativas.

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